在经历了多年有惊无险的意气风发之后，上海房地产市场终于动荡了起来。
       在当前经济形势尚未度过危机的敏感时期，上海房地产市场的前景也令人困惑。虽然近几个月来政府救助市场的措施频繁出台，但许多购房者利用年底和年初一些房地产的优惠增加进入市场，但业内普遍认为，今年建立房价下跌渠道的上海房地产市场将继续调整。
       让我们来看看一、二手房、商业、土地等市场的紧张面孔。
       房价还没有跌够
       上海的房价下跌了吗？了多少？跌够了吗？这是市场最想知道的问题。
       方方房地产咨询机构房地产部负责人李燕向记者介绍，上海一手房市场自去年6月以来一直在下跌，其中11月处于低点，约1.5万元/平方米。与6月近1.7万元/平方米的水平相比，总体下降了11%。虽然上海的官方统计数据尚未在12月公布，但根据国家发改委本月公布的70个大中城市的房屋销售价格指数，上海一手房价环比和同比下降，分别下降0.3%和1.9%。方方房地产预测，过去半年上海房价总体下跌约10%。
       然而，对于不同的物业和地区，市场体验是不同的。
       对于普通公寓，方方地产去年下半年选择了185个有代表性的在售项目作为样本，单价低于2.5万元/平方米。统计显示，降价范围在5%以内的23%和5%-1015%，10%-20%占19%，超过20%占7%，即约70%的项目有不同程度的降价；对于高端公寓，方方地产选择了去年下半年新供应的36个项目作为样本，单价超过2.5万元/平方米。统计显示，降价范围在5%以内的13%和5%-10%的有3%，10%-20有6%，3%大于20%，即只有20%以上的项目有不同程度的降价；对于别墅，方方地产选择了80个样品。据统计，降价幅度在5%以内的有12%和5%-105%，10%-20%的有4%，大于20%的有2%，即也仅有两成多的项目有不同程度的降价。由此看来，对于整个上海楼市而言，其实降价主要集中在普通公寓部分，而高端公寓和别墅市场只是略有松动。
       从板块来看，易居中国·CRIC系统显示，与上半年相比，去年下半年有51.1%板块的房价有不同程度的下跌，但仍有48.9%板块上涨。在这方面，易居中国分析师薛建雄认为，目前仍有绝大多数房地产价格高于价值，需要弥补下跌。今年1月和2月的房地产市场交易也将受到影响。也许开发商只能在春节后采取低价策略来启动市场。
        开发商非常被动
       开发商除了降价还有别的选择吗？虽然答案不能一概而论，但从开发商的态度来看，难以掩饰担忧和被动。
       在刚刚闭幕的上海“两会”上，记者了解到，不少作为“两会”代表和委员的房地产开发企业老总就是去“求助”的。“其实他们并没有‘叫苦’，而是一直在说自己的项目怎么怎么好、自己的企业为市场做出了多少多少贡献，但最后还是表露出在资金等方面还缺一口气、希望获得政府支持。”一位与会的非房地产界人士向记者透露，“当然，站在自身立场，开发商的想法并不能算错。”
       虽然新房地产政策的实施刺激了一些刚性需求进入市场，但并不是所有的开发商都感到希望和黎明，甚至相反。在记者与一些房地产开发企业负责人的私人交流中，他们对今年的上海房地产市场和他们可能遇到的情况比去年更加悲观。
       自从领导小组和房地产系统‘换血’以来，上海在房地产领域的行动非常谨慎。以我们的国有企业为例，但它已经10年没有融资了！上海一家国有房地产企业的相关负责人向记者笑称，他已经裸奔了十年。资金不足足以导致企业发展滞后。我们只能看到近年来被许多上市民营企业追赶。幸运的是，企业在前一阶段申请的10多亿企业债券已经获得批准，但负责人无助地表示，这笔钱只是一个项目的投资。
       当然，国有企业根本没有好处。与一些开发商相比，政府目前正在大力推进的经济适用房项目至少为国有企业提供了一条新的出路。但问题总是存在的，开发经济适用房项目国有企业负责人向记者抱怨：经济适用房不能赚钱，虽然政府承诺回购，但只买住宅部分，那些社区商店依靠我们出售或自营，这些政策项目往往位置部分，但施工标准不低，总账最终，不能损失好。
       此外，记者发现，开发商在经济适用房建设中普遍存在心理负担。有些是因为经济适用房项目离开发的房地产不远，很容易在未来的价格、销售等方面形成破坏性；有些人认为经济适用房与商品房的关系在未来是混乱的，即使相关系统即将出台，也很可能在运营中遇到麻烦。对于经济适用房，买家和开发商都有心理失衡。买家担心经济适用房的位置、价格，甚至会落入贫民窟；开发商担心任务会成为难以选择的负担。据说，为了平衡选址问题，市政府将在未来分配任务，很难想象如果上海市中心五区也开始建设经济适用房，会形成什么样的新问题。
       在这方面，一些开发商在上海的两届会议上提出，他们只是向香港学习，向住房困难的人发放购房券，以货币分配来平衡实物分配可能带来的矛盾。此外，上海每年400万平方米的经济适用房开工量不是一个小数字，占上海新房年开工面积的20%。就连上海市住房管理局副局长庞元也在公开场合提醒开发商，作为市场所需要的一部分，经济适用房不会对商品房产生影响，但请注意，我没有说它不会产生影响。
       至少国有企业有‘背景’、‘靠山’和‘方向’，这对我们的私营企业来说更难做到。一些小开发商也有自己的痛苦。有些人终于与他人合作，拉了一个项目，但合作伙伴半途而废；有些人哀叹他们的项目不合时宜，只卖了几套100万元的广告费；据了解，开发商无法支付巨额广告费，用房子抵消的现象并不少见。
       在业内看来，开发商是时候面对现实了。今年开发商的首要任务是回归售仍然是开发商今年的首要任务。今年市场会有很大的变化，长期裂的格局不会改变。作为与开发商同气连枝的营销人员，刚刚推出新书《房地产破冰》的新聚仁机构总裁李嘉正透露，去年上海90%的营销代理商消失了，但开发商对代理商的态度越来越好，因为破冰是共同的目标。
        中介关闭并转
       虽然房产新政实施后上海二手房市场挂牌有所增加、交易有所恢复，但回想去年以来房产中介过的日子比开发商更苦闷，他们不得不通过“关、停、并、转”来为自己织起一件抵御“严寒”的毛衣。
       事实上，去年上半年上海二手房市场还可以，但下半年很快就失败了。然后我发现我所在部门三分之二的人都不见了……涉足房地产中介行业时间不长的小王感叹市场的不确定性。
       的确，为了继续生存，上海房地产中介行业的这一轮重组和整合比以往更快。据公开报道，中原房地产及其第二品牌宝原房地产决定关闭所有损失和租赁到期的商店，其中中中原房地产商店最多达到182家，去年第四季度调整到约160家，宝原房地产商店最多38家，新计划减少一半；21世纪房地产从原来开始220-230合富地产原有的95家门店减少到近60家。……
       当然，除了通过被动减少店铺裁员来保护自己外，中介机构也在主动寻找自救的方法。他们想转向一手房地产市场，抢占领土。他们想从香港模式中学习。香港房地产市场没有营销代理，新板块也挂在二手中介机构寄售。虽然开发商现在愿意与中介机构合作，主要是利用他们手中更具体的客户资源，但这仍然给我们带来了压力。一家营销机构的负责人承认。
       我们认为没有冲突。毕竟，营销代理商在早期阶段就参与了房地产规划，而中介机构的主要工作是进一步挖掘客户。易居臣信的相关负责人认为，由于我们与易居中国是一家营销代理商，建立一、二手住房联动销售模式是很自然的。上海事业部在过去一个月内并肩作战销售了许多房地产，如绿洲康城148套，静安艺术院10天15套，合生高尔夫公寓85套，未来房地产营销趋于多样化。
       即使不是家庭，开发商也会为了过冬吸引代理和中介两个帮手。比如易居中国也代表万科上海的项目，去年9月万科上海也叫汉宇地产，双方合作销售。汉宇地产直言不讳地表示，汉宇二手房业务在当月亏损，但新房业务占当月收入的80%左右，使得汉宇9月份的业绩环比增长8%。
       然而，二手房经纪人依靠一手房的生活真的很无助。在新的一年里，他们仍然希望在政策的刺激下，二手房市场能够突破。去年，上海二手房市场先上涨后下跌。上半年的成交量和价格保持在较高水平，但自7月以来，成交量大幅萎缩，连续五个月成交面积低于100万平方米。21世纪上海地区房地产市场中心分析师表示：但需要指出的是，去年上海二手房成交量超过一手房，波动幅度相对小于新房市场。例如，去年上海二手房成交面积同比下降约24%，而新建商品房成交面积同比下降42%；在价格方面，大规模价格下跌主要集中在10月底税费减免政策出台后。事实上，去年上海二手房成交平均价格同比上涨约11%。因此，我们认为，今年股票房地产交易可能继续占据上海房地产市场的主流。
        商业地产有点尴尬
       商业地产开发商和投资者暗自庆幸自己受政策影响相对较小，现在市场突然变化，上海的商业地产也开始面临困境。
       刚进入2009年，李嘉诚不时出售上海物业的消息，如古北玉翠豪庭2万多平方米、40家店铺；浦东玉翠园别墅店约5509平方米，商业别墅8栋。除了零售店，还有更多的购物中心项目只能以很好的价格出售。据报道，豫园商城(10.82,-0.08,-0.73%，吧）、新庄地铁商城、徐汇依云湾裙房等项目自去年以来一直在寻找买家。在市场眼中，一般只租不卖、统一经营的店铺，最终成为开发商现金流的弃履。
       “全球经济减速对于上海商铺的影响只是尚未显现，裁员降薪、家庭削减开支、零售商利润下滑等都是悬着的达摩克利斯之剑，终将导致消费情绪变弱及商铺需求下降。”世邦魏理仕上海的有关负责人直言。易居中国·CRIC该系统显示，2008年上海共推出219万平方米的店铺，但仅售出158万平方米，是2005年最低的。
       转租和销售的现象也在办公楼市场蔓延。自2008年第四季度以来，几乎所有新的办公项目都是销售的。我觉得收回一些资金更安全。上海一家上市房地产企业的相关负责人承认，该企业在静安区的一个办公楼项目于去年年底进入市场销售，事实上，该项目曾经在那里去年年初，我们就整体收购交易进行了谈判。买方是一家国有企业，甚至支付了定金。后来，由于市场形势的急剧变化，开发商不得不加入零售市场，价格低于周边许多住宅项目。
       行业对2009年的办公楼市场并不乐观。根据世邦魏理仕、中量联行、高力国际、第一太平戴维斯等专业机构的数据，2008年上海办公楼市场的特点是供应急剧增加，租赁和销售交易放缓。例如，2008年，上海办公楼供应量超过100万平方米2005-2007年均供应量2.4其中，站在金字塔顶端的甲级和超级甲级写字楼压力最大，空置率从去年年初的5%上升到年底15.4浦东地区甚至高达%25.6与此同时，预计2009年上海办公楼新增供应量为75万-871万平方米，但市场上似乎没有足够的企业行为来支持这部分需求。持续的高供应将增加市场修复当前供过于求的难度，租金也可能下降。
       此外，需要指出的是，商业地产一直是外资收购的重要目标。然而，当市场陷入困境时，尽管外资有抄底的意图，但它仍在等待狩猎的最佳时机。
       土地市场有点僵硬
       新年伊始，上海市规划和土地资源管理局发布了5份土地公告，但12块土地都是工业用地。事实上，这延续了2008年以来上海土地市场的面貌：一方面，土地供应急剧下降，结构不平衡；另一方面，开发商对土地的追求减弱，土地供需僵局没有改善。
       土地供需显然与房地产市场的发展正相关。2008年初，受房地产市场持续政策监管和货币紧缩政策的影响，上海房地产市场部分主流购买意愿受到限制，开发商对土地的需求也受到房地产市场风向变化和未来风险增加的抑制；随后，第二季度爆发的美国金融危机演变为全球经济风暴，上海房地产市场也受到影响，市场购买意愿进一步冻结，开发商不敢征地。
       因此，自2008年以来，上海的土地市场大幅下滑。上海的土地供应计划已被金融危机打乱。2008年的供应和交易面积是2004年以来的最低值，供应是356.4万平方米，成交为277万平方米。”方方地产咨询机构地产部经理赵豫川介绍说，方方地产刚做了份《2008年华东重点城市土地市场对比》的报告，对华东地区16个重点城市去年的土地交易行情进行了统计，结果都很糟糕。
       在2007年的大部分时间里，到处都是令人震惊的地块竞争，但自2008年以来，激烈的价格竞争场景很快成为一种罕见的不受欢迎的情况，上海甚至出现了开发商的退出。据赵玉川说。2008年1月至12月上半年，上海的土地流动率为16.7%，而2007年为2.9%。同时，由于参与投标的开发商数量急剧下降，除了流量标准外，底价交易现象普遍，2008年上海土地出让溢价也大幅下降，仅为7.18%；2007年，上海土地交易异常活跃，土地溢价高达45.6%。
       目前，2009年的预期仍然不佳。一些在香港上市的开发商向记者承认，房东开发商的流行已经改变，融资形势没有明显改善，所以他们只能少拿地。2008年，我们在上海没有获得土地，2009年，除非它是一个非常、非常有吸引力的地块，否则我们暂时不考虑增加。瑞银亚洲房地产研究部联合主任王振宇也表示，房地产企业对土地的胃口可能会下降70%或80%以上，今年是‘销售年’，而不是‘购买年’。